Todos os apartamentos que se compram na planta, ou seja, que se compram antes de serem construídos, valem quase o mesmo: o texto escrito em cerca de dez páginas do papel em que é assinado o contrato de venda de bens futuros. Sim, o que está indicado nessas seis páginas do contrato mais quatro páginas de anexos são tudo o que se tomará como única garantia do que se receberá no futuro em troca do dinheiro a pagar, ou da dívida em dinheiro em que é incorrido. É improvável que recebam mais, mas se o comprador não estiver pronto, pode facilmente receber menos, muito menos.
Mas até para pensar em fechar algo com uma construtora, dando a ela o “crédito” de que futuramente cumprirá com a entrega do que é oferecido, supõe-se que quem vai comprar já deve ter feito o dever de casa. A parte mais óbvia desta tarefa anterior é ter investigado pelo menos todas as referências de registros públicos disponíveis que existem sobre a construtora e seus proprietários, sem negligenciar quaisquer nomes comerciais alternativos que a construtora possa ter ou referências de outras empresas relacionadas a seus mesmos proprietários, assim como um banco “avaliaria” e “qualificaria” qualquer um de seus clientes antes de aprovar a concessão de um “crédito”.
Um dos lugares mais óbvios onde todo consumidor, inclusive o comprador de bens futuros, deve começar a procurar é no Instituto Nacional de Defesa da Concorrência e da Propriedade Intelectual (INDECOPI). No Peru, é a autoridade do consumidor, onde você pode saber se a construtora tem ou teve reclamações ou reclamações e, o mais importante, como essas disputas com seus clientes foram resolvidas. Obviamente, você também pode pesquisar quaisquer referências negativas que a construtora tenha em qualquer um dos centros de crédito (Certicom, Inforcorp, etc.), para ver o histórico de cumprimento de seus compromissos financeiros e comerciais, o que também serve como um adicional referência.
No entanto, no caso hipotético de que nada de negativo sobre a construtora seja encontrado em tais fontes de informação, isso não significa que tenha encontrado algo de positivo sobre ela, mas pelo menos poderia continuar a dar-lhe o benefício da dúvida. . No entanto, uma forma de se ter uma ideia melhor da qualidade da obra da construtora, e do carácter dos seus proprietários, é ir ver as obras que já realizou anteriormente, não só para ver como ficaram os acabamentos dos edifícios foram, mas sim para conversar com alguns de seus clientes, daqueles que compraram os apartamentos diretamente deles e ainda moram neles.
Por que é importante fazer todo esse dever de casa antes? Porque ela vai esclarecer o nível de risco que representa a contratação dessa ou de outra construtora, que é uma forma grosseira, mas realista, de simular como poderia ser finalizado futuramente se as coisas não derem certo, o que é realmente como muitas vezes acontece.acontecer. Só nesta perspectiva é que a assinatura de um contrato de compra de algo que ainda não existe adquire a sua verdadeira dimensão, seja à vista ou a prazo.
Em todos os casos, os contratos iniciam-se com uma introdução em que se identificam as partes que vão assinar a minuta, que posteriormente será registada como escritura pública através de notário. Como neste caso uma das partes é uma construtora, não basta que ela e seu representante se identifiquem, mas deve-se verificar se este possui poderes suficientes para assinar o referido contrato em nome da empresa e, obviamente, que Esses poderes estão em vigor. A suficiência e validade dos poderes do representante podem ser obtidas nos registros públicos correspondentes.
Então, nas cláusulas iniciais do contrato, normalmente será descrito o imóvel onde será construído o prédio, apartamentos e garagens, imóvel que deverá ser de propriedade da mesma construtora que os vender. Não só a descrição do edifício no contrato deve corresponder à dos encartes e materiais publicitários utilizados para a venda dos apartamentos, como também deve corresponder ao anteprojeto de arquitetura do edifício apresentado pela construtora para aprovação do município correspondente, o que também pode ser verificado lá.
Além disso, na referida cláusula do contrato, a construtora deverá declarar se o imóvel sobre o qual será construída a edificação está ou não livre de embargos, ônus e encargos, ressalvada a eventual garantia hipotecária que tenha constituído em favor do instituição financeira que possa estar financiando a construção. Caso esteja hipotecado, deve-se informar que a remoção do mesmo correrá por conta, custo e risco da construtora em prazo curto e determinado, após ela conseguir registrar em cartório a certidão de conclusão da obra, a declaração de fábrica, os regulamentos internos e a independência dos departamentos.
Outra parte importante do contrato é aquela em que é definido o preço do apartamento, incluindo impostos, e como será pago. Mesmo que alguém realmente possa pagar 100% à vista, é mais sensato parcelar o pagamento ao longo do tempo de construção para que o construtor tenha incentivos claros e equilibrados para receber o que está vendendo de acordo com o andamento da obra realizada. Assim, se todos os compradores agirem dessa forma, o risco de a construtora ter a possibilidade de utilizar o excedente temporário de caixa recebido, e ainda não gasto na construção, será minimizado para incorrer em outros empreendimentos diferentes, os mesmos que , se não derem certo, podem impedir que você conclua o prédio que está construindo e já recebeu.
De fato, quando o apartamento é comprado com empréstimo bancário, o banco que financia a construtora procura fazer algo semelhante. Mesmo quando alguns bancos desembolsam 100% de seus empréstimos hipotecários às pessoas desde o início, e a construção do prédio ainda não está concluída ou às vezes nem sequer começou, essas entidades financeiras fazem retenções parciais desse dinheiro da construtora, em a fim de garantir que, globalmente, não tenha mais do que o dinheiro que é justo e suficiente com base no andamento da construção da obra.
Em qualquer caso, é essencial que a referida cláusula do contrato não apenas convenha como será dividido o pagamento do preço total, incluindo o valor que já foi pago pela separação, mas também que cada pagamento não seja feito em dinheiro. É sempre mais prudente que cada pagamento seja feito por meio de cheque administrativo em nome da construtora, pois este é um instrumento que sempre deixará evidências de quem o comprou e de quem o recebeu, o que não acontece com os pagamentos em dinheiro. , sem mencionar as possíveis controvérsias na contagem das notas ou na sua autenticidade, entre outras.
Em alguns casos, a construtora pode solicitar a assinatura de letras de câmbio que suportem cada um dos pagamentos pendentes a serem efetuados, instrumento que também pode ser utilizado para descontar na instituição financeira em troca de adiantamentos de dinheiro ou apenas utilizá-los para seu própria segurança e facilidade de cobrança, em caso de descumprimento. Seja qual for o motivo da solicitação, isso deve estar claramente expresso no contrato para evitar qualquer possível duplicidade na sua cobrança, uma vez que as letras são valores mobiliários que não requerem justificativa particular adicional para exigir seu pagamento, portanto, existe o risco de serem destacadas do contrato como uma dívida adicional, se não estiverem incluídos nele.
Portanto, se tais contas existirem, é importante que cada uma delas seja devolvida na entrega de cada pagamento. Caso não existam contas envolvidas, a construtora deverá entregar um recibo de recebimento para cada cheque recebido em pagamento. Efectuar simples pagamentos em numerário para a conta bancária da construtora não é a forma mais prudente de pagar: assume-se o risco de a construtora reconhecer ou não posteriormente ter recebido esse dinheiro, confundi-lo com o pagamento de outro cliente ou perder ou eliminar o depósito escorregar. Na grande maioria dos bancos, o nome da pessoa que faz o depósito em dinheiro nem fica registrado em seus sistemas.
E uma terceira seção importante de qualquer contrato é aquela que estabelece o acordo das regras que serão seguidas em caso de descumprimento, por qualquer uma das duas partes. Qual é o prazo ou data a partir da qual o contrato será rescindido? Quais penalidades serão estabelecidas caso isso ocorra? Quem determinará que há uma violação que pode causar a rescisão do contrato e como você comunicará isso de forma inquestionável? Aqui, talvez a chave seja buscar sempre “o equilíbrio contratual” entre as partes.
Por exemplo, se a construtora tiver a opção de reter como multa de descumprimento 10% do valor total da venda por inadimplência superior a 30 dias da data de vencimento, o contrato também deve estabelecer que a parte o comprador tem o direito de reter, como multa pelo descumprimento, um valor análogo, se o construtor atrasar a entrega do imóvel por um período adicional similar após a data originalmente acordada. A ideia é que nenhuma das partes tenha incentivos oportunistas ou desequilibrados para comportamentos semelhantes que busquem descumprir o objetivo do que está estipulado no contrato: construir e entregar com certeza, o que se compra e paga, também com certeza.
Por último, mas não menos importante, estão os anexos do contrato. Como saber se o que foi pago e recebido no prazo corresponde ao que foi oferecido e entregue no prazo? O detalhe dessa resposta está nas plantas e na lista de características que descrevem os acabamentos de cada divisão do departamento envolvido. Não importa o que foi visto no apartamento do piloto, não importa o que foi fotografado e impresso nos folhetos publicitários. Em caso de conflito, prevalecerá o descrito nos anexos do contrato assinado: a localização dos jardins, janelas e paredes; o tipo de material dos pisos, portas e rodapés; a qualidade e quantidade de pias e torneiras; o tipo de acabamento das paredes e tetos; a localização do aquecedor de água, a gás ou elétrico, bem como os detalhes dos cômodos que terão saídas de água quente; em fim.
E agora… quem está pronto para assinar o contrato?
